Chung cư sao mà đắt thế!

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội đầu năm nay đã tăng gần 40% so với năm 2019, tức là tăng gần gấp rưỡi chỉ sau 5 năm. Có những căn hộ đã sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cũng được đẩy giá cao.

Giá chào bán chung cư liên tục tăng cả trên thị trường sơ cấp và thị trường mua đi bán lại. Nhiều dự án rao bán giá trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2…

Nghiên cứu từ CBRE (công ty hàng đầu thế giới về dịch vụ và đầu tư bất động sản) cho thấy giá chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình 56 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Ngay các căn hộ thứ cấp được mua đi bán lại đã tăng vọt với mức trung bình 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước đó, báo cáo thị trường năm 2023 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ rõ cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm giá rẻ, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống chỉ còn 6% vào năm 2023. Phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TPHCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 đã biến mất và chỉ có thể tìm thấy tại các địa phương lân cận 2 đô thị lớn nhất…

Những con số "ngất ngưởng" ấy lại càng đáng lo khi HĐND TP Hà Nội mới thông qua Nghị quyết số 10/2023/NQ-HĐND ngày 6/7/2023 quy định công dân phải có chỗ ở hợp pháp với chỉ tiêu tối thiểu 15m2/người tại khu vực nội thành, tối thiểu 8m2/người tại khu vực ngoại thành thì mới được xem xét giải quyết đăng ký thường trú.

Chiếu theo quy định này thì một hộ gia đình gồm 4 người từ quê ra Hà Nội thì căn nhà thuê phải đủ 60m2 mới đáp ứng điều kiện cần về đăng ký thường trú (điều kiện cần để đăng ký cho con học tại các trường công lập hay sử dụng dịch vụ y tế công). Nếu đó là một căn chung cư có giá "mềm" nhất hiện nay là 50 triệu đồng/m2 thì giá trị cũng đã lên tới 3 tỷ đồng. Đương nhiên, khi giá bán "nhảy múa" thì giá cho thuê cũng không hề rẻ. Giấc mơ an cư, mưu sinh chốn phồn hoa đô thị cứ thế hẹp dần.

Vậy tại sao giá nhà đất nói chung, giá chung cư nói riêng lại trở nên đắt đỏ đến thế?

Trong một nền kinh tế thị trường với những quy luật khách quan, không thể cưỡng lại của nó, không khó để lý giải hiện tượng giá cả một mặt hàng nào đó leo thang: do "lệch pha cung - cầu". Nguồn cung hàng hóa bị thu hẹp, trong khi nhu cầu của người dân tăng cao là nguyên nhân quan trọng nhất đẩy giá nhà đất.

Về nguồn cung, vấn đề lớn của thị trường hiện nay là hàng loạt dự án đang gặp phải các vướng mắc pháp lý từ nhiều nguyên nhân, gồm cả nguyên nhân khách quan (do sự xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật dẫn đến rất khó để tuân thủ đầy đủ các quy định như mắc cửi) và nguyên nhân chủ quan (do vi phạm của chủ đầu tư và cơ quan, công chức nhà nước). Thực tế này dẫn đến thời gian qua có rất ít dự án được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung căn hộ bị "bóp nghẹt", chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ấy, những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền "hét" giá thật cao. Các phương thức thổi giá của lực lượng môi giới, "cò đất" sẽ không có hiệu quả nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân.

Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực, phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn quá chậm chạp, số vốn giải ngân cho đến nay chưa đạt 1% so với mục tiêu.

Nguồn cung đã ít, lại được tiếp tay bởi hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tâm lý "không gì giàu bằng buôn đất". Các nhà đầu tư cũng nhận được trợ giúp đắc lực từ ngân hàng. Các khoản vay đầu tư nhà đất được giới nhà băng ưa thích bởi luôn được thế chấp bằng nhà, đất - thứ tài sản bảo đảm được cho là chắc chắn về pháp lý và luôn tăng giá theo thời gian. Việc lãi suất gửi tiết kiệm giảm mạnh thời gian qua cũng điều tiết dòng tiền vào bất động sản, gây ra sốt giá.

Về nguồn cầu, hiện tượng đô thị hóa và di dân tự phát tràn lan đã đẩy nhu cầu nhà ở tập trung quá cao tại khu vực đô thị, đặc biệt tại 2 đô thị lớn nhất. Tôi còn nhớ thời điểm 20 năm trước khi từ quê ra Hà Nội, bắt đầu một hành trình sinh sống, học tập, làm việc tại Thủ đô. Trong suy nghĩ của những học sinh tại nông thôn, vùng ven Hà Nội thời điểm đó thì Hà Nội là cánh cửa duy nhất. Trong vài chục năm qua, Hà Nội đã mở lòng bao dung đón nhận hàng triệu hộ gia đình tỉnh lẻ đến nhập cư, làm ăn sinh sống.

Di dân tự phát từ nông thôn đến thành phố là một vấn đề nan giải. Gần 10 năm trước, Ban Kinh tế Trung ương đã tổ chức tọa đàm bàn về di cư tự phát, trong đó nhìn nhận: "Khó khăn nhất của những người di cư đó là điều kiện, môi trường làm việc, nhà ở. Tại địa bàn sinh sống, họ không có đủ đất để sản xuất dẫn tới kinh tế khó khăn, nhà cửa tạm bợ, gia đình nheo nhóc, con cái không có điều kiện học hành nên phải tìm cách di cư… Theo số liệu công bố của các nhà nghiên cứu thì có tới gần 80% nguyên nhân là do điều kiện kinh tế buộc người ta phải tìm chỗ khác tốt hơn".

Nhìn từ hiện tượng "lệch pha cung - cầu" sản phẩm bất động sản thì có thể đặt câu hỏi về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong thực thi công cụ quy hoạch, cấp phép, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Khâu thực thi liệu đã hiệu quả chưa khi chính quyền vẫn cấp phép tràn lan các dự án thương mại, các dự án đất nền để chủ yếu thỏa mãn giới đầu tư (hay đầu cơ?) thay vì quy hoạch, tạo lập quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu thực và ngày càng bức thiết?

Các công cụ quy hoạch, điều tiết nền kinh tế đã hiệu quả chưa khi chưa tạo ra cơ hội việc làm cho người dân tại nông thôn, dẫn đến việc họ phải tha hương nơi đô thị? Điển hình như tại Hà Nội, quy hoạch chung xây dựng Thủ đô từ năm 2011 đã vạch ra đường hướng phát triển theo mô hình chùm đô thị với 5 đô thị vệ tinh, giảm áp lực cho khu vực trung tâm, nhưng kết quả triển khai là hết sức chậm chạp. Những đô thị mới như Phú Xuyên, Xuân Mai... vẫn chỉ nằm trên giấy - trong các đồ án quy hoạch.

Việc di dời trụ sở cơ quan, trường đại học, bệnh viện công, khu sản xuất công nghiệp… ra khỏi trung tâm đô thị đã được vạch ra từ hơn chục năm trước nhưng triển khai chậm chạp một cách khó hiểu. Mới đây, Ban Bí thư phải ban hành Chỉ thị 23, yêu cầu thực hiện nghiêm lộ trình di dời. Nếu giải quyết triệt để việc di dời trụ sở cơ quan, trường đại học, bệnh viện, khu sản xuất… ra khỏi trung tâm đô thị sẽ tránh tập trung quá đông người lao động tại đây, đồng thời kích thích tăng trưởng cho các đô thị vệ tinh, vùng phụ cận. Cán cân cung - cầu sẽ bớt chênh lệch và giá nhà có thể hạ nhiệt.

Giải pháp để giảm giá chung cư nói riêng, giá nhà đất nói chung là tăng cung, giảm cầu. Việc các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua và đang đề xuất cho thi hành sớm từ ngày 1/7 được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật trở nên đồng bộ, minh bạch, các dự án được khơi thông. Đương nhiên, khâu thi hành của chính quyền địa phương, đặc biệt phải xua tan "bệnh sợ trách nhiệm" của cán bộ, công chức thì tinh thần đổi mới của pháp luật mới đi vào cuộc sống. Một cách tự nhiên, chủ đầu tư sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung phát triển các sản phẩm bình dân, giải quyết nhu cầu thực.

Một giải pháp khác cũng cần sớm triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ, thể chế hóa Nghị quyết 18 của Đảng về "quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang".

Ngoài ra, cần kết hợp sử dụng hợp lý các công cụ quy hoạch, điều tiết nền kinh tế, các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng hiệu quả để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế gắn với cơ hội việc làm tại khu vực nông thôn, đảm bảo người dân ở nông thôn có cơ hội việc làm, tạo thu nhập ổn định ngay tại quê hương, từ đó giải quyết tình trạng di dân tự phát, giúp giảm mật độ dân cư và không làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị. Bên cạnh việc ghìm giữ giá nhà, các vấn đề về an sinh xã hội, phúc lợi xã hội cũng đồng thời được giải quyết.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!